買ってはいけない軍用地とは？

軍用地とは

軍用地とは、米軍や自衛隊が施設として使用している土地を指す。これらは国が個人所有の土地を強制的に借地したものであるため国は土地の所有者に毎年借地料を支払っている。またその額は年を追うごとに少しずつ多くなる仕組みとなっている。国が借地料を支払い、土地の管理の必要がないため銀行預金や証券のように投資できるのが利点。

買ってはいけない条件

返還予定の共有物件

共有物件は変換されると金融機関の担保評価が単独物件に比べて低くなる。
また返還後に売却する際、全員の同意がなければ売却できないなど勝手が悪い。

返還予定の小規模物件

返還予定がある土地の場合、返還後にも宅地として使える土地が望ましい。
共有物件や３０坪未満の狭小地は土地区画整理により減歩されるため避けたほうがいい。

軍用地の選び方

倍率

軍用地は利回りではなく倍率で選ぶ。倍率とは物件価格を年間借地料で割った数字。
倍率はだいたい45~60倍の間。100を倍率で割ることで利回りへの変換も可能。

利回り計算：100÷倍率=利回り（%）

ポイント：
返還予定の地域では倍率は低く（利回りは高く）なる。
返還される見込みのない場所を買うこと。地域によっては返還される所もある。

借地料

国が土地の所有者に毎年8月に支払うお金。1㎡あたり1,500円の借地単価で、50㎡の面積がある場合には、年間借地料（収入）は、1500×50＝75,000円となる。借地料は毎年すこしずつ増える。

価格

価格は「坪単価×坪数」で決まるのではなく「年間借地料×倍率」で決まる。
借地料は毎年少しずつ増えるため、借地料が上がってから同じ倍率で売却すると買ったときより高い値段で売れることになる。

相続税が安くなる

国の借地権が付いているため、土地の評価額が事業用の不動産と比べ極端に低い。
そのため固定資産税評価額が低く、相続税対策になる。 

その他 注意点

融資を引く場合は注意

軍用地で融資を引くとイールドギャップ（投資利回りと融資金利の差）が低くなりすぎることが問題。
融資を引いて購入する際は、融資金利が軍用地の利回りより高くなる可能性に注意する。
倍率50％の軍用地の利回りは2%ほどであるため、固定資産税や銀行金利を考えれば赤字となる。
銀行融資を引いて買うものではない。

所有権移転

借地料は4月1日時点の所有者に支払われる。
4月1日以外に売買取引する場合は借地料を日割り計算で分けることが多い。

宅建免許

軍用地は宅地ではないため宅建免許は不要。そのため普通の不動産ならあるような
重要事項説明がなく、売買契約書もかなり簡素である。
売買自体も宅地建物取引士や不動産業者の仲介なしに成り立つ。

軍用地に関する本3冊

2022年現在 軍用地について書いてある本は3冊

書籍名	著者	出版社	出版日
お金持ちはこっそり始めている　本当は教えたくない！「軍用地投資」入門	里中 一人	すばる舎	2018/4/22
専門家が優しく教える! 軍用地投資の教科書	仲里桂一	扶桑社	2019/5/24
お金持ちだけが知っている! 軍用地投資入門	仲里桂一	自由国民社	2021/12/13